內地首家在港上市輕資產商業運營服務商誕生 寶龍商業成功上市

觀點地產網 ?

2019-12-30 19:21

  • 截至12月30日上午收市,寶龍商業報每股9.97港元,較發行價9.5港元上漲4.95%,最高成交價為10.24港元,成交量為7032.38萬,總市值約60億港元。

    2019年12月30日,寶龍商業管理控股有限公司正式在香港聯合交易所主板掛牌交易,股票簡稱:寶龍商業,股票代碼09909.HK。

    從近10年統計的港股上市房企來看,寶龍商業是內地首家商業地產分拆商業管理業務赴港上市的輕資產商業運營服務商。憑借母公司寶龍地產快速發展的業務需求和國內領先的輕資產運營商的品牌背書,寶龍商業香港公開發售獲超額認購高達53.24倍。同時,公司還擁有恒安國際(HK.1044)許連捷家族、安踏(HK.2020)丁世忠家族、永輝超市(SH.601933)、和蘭馨亞洲四家基石投資者,合計認購3600萬美金,約占發行規模的20%。

    截至12月30日上午收市,寶龍商業報每股9.97港元,較發行價9.5港元上漲4.95%,最高成交價為10.24港元,成交量為7032.38萬,總市值約60億港元。

    國內領先的商業運營服務商  母公司及外拓業務雙軌并行業績亮眼

    寶龍商業于2007年成立并開始提供商業運營服務,在商業地產領域深耕多年,而且其母公司寶龍地產也是內地首家在香港上市的商業地產企業。寶龍商業作為國內領先的商業運營提供商,分拆成功上市是商業運營模式成熟且輕資產模式發展受認可的表現,獨立登上資本市場舞臺的寶龍商業未來有望獲得更多的發展空間。

    RET睿意德中國商業研究中心的報告顯示,2019年第三季度,中國商業地產指數升至128.3點,同比增長8.6%,環比增長2.0%。前三季度,第三產業增加值占國內生產總值比重為54.0%,比上年同期提高0.6個百分點,消費對經濟發展的基礎性作用持續凸顯,下沉市場消費需求進一步釋放。因而,對寶龍商業來說,本次發行是公司緊跟行業發展,借助資本的力量,擴大市場規模,提升運營質量,進一步提升智能化的關鍵步驟。

    伴隨著行業及母公司快速發展的業務規模,寶龍商業近三年的業績亦十分亮眼。2016~2018年,公司收入以年復合增長率26.3%,從7.52億增長至12.01億元,2019年截至6月底收入7.49億元,同比上年同期增長29.8%。其中來自母公司的商業及物業收入分別為7.16億、8.97億、10.95億,外拓零售商業物業業務收入分別為410萬、3260萬、5330萬,年復合增長率達260.6%,輕資產業務模式帶來的外拓優勢逐步顯現。

    盈利方面,寶龍商業凈利以年復合增長率45.6%從2016年的6290萬元增長至2018年的1.33億元。2016-2018及2019年前6個月,公司毛利率分別為21.8%、26.0%、27.1%、26.4%,資產回報率分別為2.9%、4.2%、6.8%、8.1%,2018年股本回報率達81.7%。盈利的高增長主要歸因于公司零售商業物業運營進入成熟階段,出租率水平不斷提高,提供商業運營管理及其他增值服務產生的收入不斷增加,帶動盈利的高增長。

    商業物業運營能力不斷提升  長三角領先地位持續鞏固

    強大的零售商業物業運營及管理能力、經驗豐富的管理團隊是商業地產公司的護城河。隨著居民消費水平的提高,在激烈的行業競爭中,只有先于消費者認知才能獲得發展先機。

    作為國內排名TOP5的商業運營商,寶龍商業擁有強大的品牌庫,截至2019年6月30日,公司租戶品牌超過7100個,戰略合作品牌超140個,與超過500個品牌合作超過5年。同時,近三年公司所有商場開業后維持90%以上的平均出租率。高出租率主要歸因于強勁的商戶輔導及管理能力。

    截至2019年6月30日,寶龍商業合約管理的零售商業物業共59處,總合約建筑面積為約750萬平方米。2016、2017、2018年分別為619萬平方米、644萬平方米、692萬平方米,增長趨勢明顯。

    在管零售商業物業規模的擴大主要來源于寶龍商業對國內不同層次消費的精準把握。我國消費人群眾多,消費觀念及消費方式存在較大差異,不同區域潛藏著不同的商業機會,商場的定位需結合其所在區域及瞄準的人群。

    寶龍商業針對不同消費人群打造了四大商業運營服務品牌,分別為寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場及寶龍天地。其中寶龍一城主要瞄準高端消費者,寶龍城定位中高端消費者,寶龍廣場定位更廣闊的的消費市場,寶龍天地致力于服務附近社區住戶。

    布局方面,目前寶龍商業的業務覆蓋長三角、環渤海、中西部及東南地區,截至2019年6月30日,公司在長三角已簽約建筑面積達356萬平方米,項目數量為32個。值得一提的是,12月22日當天,上海寶楊寶龍廣場、寧波寶龍廣場、南京高淳寶龍廣場同日開業,這也是寶龍商業歷史上首次三城同發。其中,寧波寶龍廣場和南京高淳寶龍廣場為寶龍商業分別進軍寧波、南京的首座商業綜合體,是寶龍商業深耕長三角的重要布局。

    長三角作為我國最重要最活躍的經濟圈,國家關于長三角一體化戰略升級的利好政策不斷,未來發展潛力巨大。因此,未來寶龍商業將繼續鞏固在長三角的領先地位并繼續深耕,特別是上海、杭州、寧波、南京等重要經濟樞紐。

    商業地產+科技助力智慧升級  數字化商圈打造提升服務質量 

    普華永道曾表示,“技術將重塑房地產經濟,甚至淘汰某些類型的房地產企業”,而寶龍商業也一直跟隨著技術在不斷發展革新自己。

    2017年,寶龍商業利用多年線下商場優勢資源打造智慧商業體驗,創辦“創想實驗室”,容納多種業態,提升品牌價。2018年,寶龍商業與騰訊聯合發布“紐扣計劃”,今年雙方達成戰略合作協議,騰訊位置服務將利用自己在位置大數據方面的優勢能力,為寶龍商業提供最全面的大數據支持,從項目選址、籌建、招商、資管運營和引流獲客等維度,為寶龍商業集團戰略決策提供數據依據,以數字化助手的角色助力寶龍商業智慧升級,共同打造數字化商圈。

    另外,寶龍商業建立了綜合線上生態系統,利用APP寶龍滴滴卡、寶龍悠悠、寶龍商+等微信小程序及AMP系統將消費者、租戶和業主相連接,智慧化轉型效果顯著。

    本著對智慧商業的不斷追求,寶龍商業將繼續推動智能化升級,此前的公告就表示,公開發售所得的約25%將用于升級資訊技術系統數字化及智能運營與管理,用以優化消費者體驗、改善服務質量及提升運營效率。

    未來,寶龍商業將繼續運用科技加強客戶的體驗,例如使用科技,包括人工智能及物聯網,以促進消費者互動并提升消費者的購物體驗,對所有在管零售商業物業使用自動辨識技術推行智能停車等。

    對于寶龍商業成功上市,寶龍商業董事長許華芳先生表示:“成功上市,是寶龍商業的又一個重要里程碑,為公司發展打下了牢固的資本根基,搭建了國際化平臺,開辟了更加廣闊的發展空間。同時,也為寶龍商業未來的發展提出了更高的期望和要求。寶龍商業將站在新的起點,把握市場機遇,提升并優化服務品質,以更優秀的業績,回報投資者、客戶、社會各屆的信任與支持!”

    審校:鐘凱



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