重磅發布 | 觀點指數·2019中國房地產銷售金額TOP100

觀點指數研究院 ?

2019-12-31 16:18

  • 2020年房地產維穩基調不變,不過在“因城施策”指導下,各個城市的行政手段可能會有所調節,一些人才凈流入較多的城市蘊含機會。

    觀點指數 過去的2019年,“房住不炒”依然是全國各地樓市堅持不變的定位,調控政策從嚴、金融監管持續強化。其中7月30日中央首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,落實房地產長效管理機制。在這樣的基調下,2019年房地產行業艱難前行,走出了堅韌、平穩的一年。

    總體來說,2019年房地產行業韌性依舊,銷售數據穩中向好,有望接近16萬億元。同時“因城施策”繼續發揮效力,人才遷移帶來了逆勢突圍機會,部分城市對“限購,限貸,限售,限價”政策進行不同程度的邊際調整。

    不過,需要正視的是,“穩”字當頭,持續生長并不是常態。過去享受改革開放40年紅利的房地產行業,此刻站在了轉型的十字路口,慢下來、依靠自身運營效率提高產業附加值逐漸成為行業共識。

    和房地產共成長,過去的2019年,觀點指數對行業進行不間斷監測、分析。在即將跨入雙“20”之際,面向全行業繼續發布2020中國房地產卓越100榜的前序榜單——2019中國房地產銷售金額TOP100,以展現地產行業過去一年的發展圖景。

    宏觀印象

    關鍵詞:史無前例 不作短期刺激經濟手段“三穩”

    從2016年“9·30”至今,房地產行業經歷了3年多的嚴厲調控。時間之長、范圍之廣、程度之深,史無前例。

    觀點指數整理過去4年中央政治局會議提及房地產行業的相關表述,可以看到,2015年“長效機制”、“穩定房地產市場”是主要傳達的調控指引;2016年《政府工作報告》首提因城施策化解房地產庫存,同年的的中央政治局會議上,再次強調“注重解決區域性、結構性問題,實行差別化的調控政策。”

    如果目光放至2018-2019年,可以看到2018年限售、限購、限貸、限簽、限價等政策持續升級,過去沒有調控的城市也陸續加入,調控范圍逐漸由一二線向三四線城市擴圍。同年7月的表述也相對嚴厲——“堅決遏制房價上漲”。

    進入2019年,1季度央行降準,各類城市落戶政策放寬,的確出現了政策及資金層面的改善。其中較為直觀的是,4月有67個城市新建商品住宅價格環比上漲。隨即而來的5月,住建部在對6個城市進行預警提示的基礎上,又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警。

    為了有效穩定重點城市地價與房價,銀保監會5月中旬,下發了23號文,明確要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。房企來自資金面的支持相對減弱,境內外融資壓力再增。有在行業內中摸爬滾打幾十年的頭部房企掌舵人對外袒露,“這一次的融資收緊是顛覆性的,一定要非常謹慎對待。”

    7月中央首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,并且“因城施策”改為“落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”;加上12月23日,住建部會議的相關要點,可以說,“穩”字為先,維護政策連貫性已經成為房地產調控遵循的基本原則。

    預計2020年房地產維穩基調不變,不過在“因城施策”指導下,各個城市的行政手段可能會有所調節,一些人才凈流入較多的城市蘊含機會。

    行業掃描

    關鍵詞:16萬億 城市分化 回歸主業 回款 慢下來

    1、銷售有望突破16萬億,下半場新增長點何處尋?

    2016年,房地產行業邁入10萬億銷售時代。轉眼3年已過,截止2019年1-11月,全國商品房銷售額139006億元,增長7.3%,增速持平。其中,住宅銷售額增長10.7%,辦公樓銷售額下降11.3%,商業營業用房銷售額下降13.5%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    按照2019年歷月累計值與2018年同期相比的差額來看,2019年1-2月、1-3月……1-11月的銷售額累計值比2018年分別增加0.03/0.14/0.29/0.30/0.38/0.49/0.60/0.74/0.85/0.95萬億元,按此估計2019年1-12月全國商品房銷售額累計值或將比2018年增加1.05萬億元,達到16.05萬億元,如若保守估計則接近16萬億元。

    此外,從銷售面積觀察,1-11月商品房銷售面積148905萬平方米,同比增長0.2%,增速比1-10月份加快0.1個百分點。其中,住宅銷售面積增長1.6%,辦公樓銷售面積下降11.9%,商業營業用房銷售面積下降14.1%。

    按此計算,2019年1-11月全國商品房銷售均價為0.9335萬元/平方米,環比上月下降0.02%,事實上不僅是11月,從8月開始,全國商品房銷售均價環比增速持續下降,其中1-8月環比下降0.03%,1-9月環比下降0.10%,1-10月下降幅度最大,為0.19%。而2018年僅有1-3月和1-10月出現銷售均價環比增長下滑。

    出現上述異同,一方面是“穩房價”的政策調控效果開始顯現,另一方面和部分房企以價換量,提高去貨效率不無關系。

    同樣需要注意的是,如果觀察2019年全年商品房銷售額的同比增速,可以看到已經較2018年明顯下降。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    其中同比增速分化最大的出現在1-2月,2019年1-2月全國商品房銷售額累計增速僅為2.8%,而2018年同期為15.3%,雖然此后的1-4月達到最高點8.1%,但仍與上一年差距明顯。2019年1-9月、1-10月和1-11月,同比增速基本持平,基本維持在7.1%-7.3%的增速,比2018年同期都要低。

    如果說2018年的年度關鍵詞是“活下去”,那么2019年則是“慢下來””,全國商品房銷售額累計增速的下降一定程度上也驗證了這一趨勢。因此,在房地產穩定發展不變的基礎命題上,2020年亦或是更遠的將來,行業以及房企都需要打破“以快為好”、“持續增長”的慣性思維,學會在既有的規模上尋求增量。

    2、一城一策,城市分化中的人才爭奪

    “治國經邦,人才為急。”孫中山在《上李鴻章書》中的一言,如今成為各大城市建設的首要信條。據相關機構統計,截止目前已經有百余城出臺了人才政策,涉及內容包括放松落戶或購房限制,或者給予租/購房補貼,其中有超過30個城市出臺了新的落戶政策。

    不同城市對人才的一致重視和爭奪不無道理。人才意味著生產力,因此人才的流動也會帶來資本的流動,帶來創新與消費力,延續城市發展活力。

    根據人民日報發布的數據顯示,2016-2019屆,北京、上海、深圳就業的外省籍畢業生占比排行靠前,分別為85%、80%和68%。同時,需要注意的是,一些二線城市如杭州、天津、蘇州、南京、成都、寧波等均排在前列,杭州甚至以60%的占比超越廣州,成為就業的外省籍畢業生占比第四的城市。

    數據來源:人民日報、觀點指數整理

    如果從北上廣深近年來的凈遷入人口來看,除北京外,上海、深圳和廣州的凈遷入人口都在不同程度增加。其中2015-2017年,上海保持9.01%、5.09%和16.19%的同比增長。深圳2017年的凈遷入人口更是達到32.84萬人,同比增長63.03%。

    數據來源:地方政府統計局,觀點指數整理

    2019年8月,上海自貿區新片區發布未來的人才“居轉戶”(居住證轉戶籍)年限,將從原來的7年縮短到5年,重點產業核心人才將進一步縮短到3年。廣州則于6月出臺科創12條,對境外高端人才給予補貼,新增3萬套人才公寓,另外12月黃埔、花都、南沙三個區,也陸續發布了人才購房放松政策。

    來源:地方政府公布,觀點指數整理

    事實上,殷勤拋出橄欖枝的不止一線及核心二線城市。12月25日,溫州發布史上最寬松搶人政策,符合條件的優秀本科生買房打7折,租房3折。石家莊更是出臺“零門檻”落戶政策,全面取消在城區、城鎮落戶的“穩定住所、穩定就業”遷入條件限制。

    隨著人口、產業壓力增大,給予人才優惠政策的城市越來越多。這些區域一定程度上也會帶來增量市場,對此有項目覆蓋的房企會更加受益。

    3、回款、現金流,融資持續收緊里的生存法則

    當然,人才遷移帶來的房地產機會是短暫的安慰,2019年房企需要面對的還有更為嚴峻的融資收緊現實。

    此前為了穩定樓市和地市,政府開始資金管控,對房企的多種融資渠道圍追堵截,國內貸款收縮、境外發債受阻,過往高速擴張帶來的陣痛逐漸顯現。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    從國家統計局公布的數據來看,1-11月份,房地產開發企業到位資金160531億元,同比增長7.0%,增速與1-10月份持平。其中,國內貸款23013億元,增長5.5%;利用外資161億元,增長57.5%;自籌資金52511億元,增長3.7%;定金及預收款54482億元,增長10.0%;個人按揭貸款24395億元,增長13.9%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    如果計算上年資金結余,2019年1-11月本年實際到位資金合計227009.28億元。其中上年資金結余、定金及預收款和自籌資金占比最大,分別為29.28%、24%和23.13%。和2019年上半年的41.76%、19.51%和18.32%相比,定金及預收款和自籌資金占比均有大幅上漲。一定意義上,說明下半年房企在產品銷售以及自我紓困上更加積極。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    如果觀察歷年主要到位資金來源的占比變化,可以發現,國內貸款和個人按揭貸款的占比都在下降,這也是融資收緊帶來的直接結果,不少銀行提高開發貸門檻。

    據觀點指數不完全統計,截止2019年12月23日,140家樣本房企公開發布的融資計劃(包含未完成)達到25139.17億元,其中超短期債券達到1098.33億元,最短的僅為15天。另外,僅10-12三個月,上述140家樣本房企完成的融資額達到2027.90億元。從已公開利率的融資計劃來看,平均融資利率為6.22%,融資期限主要以超短期融資券或1-3年期債券為主。

    為了舒緩資金壓力,不少房企將經營重點放在銷售回款、現金流和利潤增長上,以求度過寒冬。6月14日,在北京媒體見面會上,泰禾集團董事長黃其森表示,泰禾現在最看重的還是現金流回款,獎金以回款來考核。而據媒體報道,早在1季度,泰禾就在北京發起名為“1號搶收計劃”的活動,快速回籠資金。

    無獨有偶,12月27日,中國金茂發布消息稱,2019年其回款突破1500億元,創下新高。

    4、520家房企發布“破產文書”,洗牌加劇中的主業回歸

    一半海水,一半火焰。調控的持續和資金收縮,進一步壓縮中小房企的生存空間,加劇了行業洗牌。而對于頭部房企而言,獲取土地資源和融資的優勢卻更加明顯,是搶占市場份額的絕佳機會。

    觀點指數從人民法院公告網查詢獲悉,截止12月26日有520家房地產企業發布了“破產文書”公告,以全國有10萬家房企計算,占比0.52%。不過由于“破產”是一個漫長的過程,還涉及其他程序,因此相關企業破產數量還有待商榷。

    不過,即使如此也無法否認,未能適應嚴厲環境的中小房企正在走向消亡。12月22日,因被母公司占用資金逾22億元而陷入流動性危機,銀億集團破產重整申請已獲寧波中院受理。9月,深陷應收賬款被騙事件,華業資本向法院申請破產和解。

    隨著房地產堅持穩字當頭,防范化解市場風險,未來房企間的競爭會逐漸加劇,行業洗牌、篩選也將繼續進行。如何活下去,活得更好,依舊是時代交給中小房企的考題。

    當然,不僅是中小房企,過去的2019年整個行業都在尋求更好的發展模式,而不少企業,認為當下最主要的還是回歸主業,過去高喊的“多元化”聲音,在2019年短暫安靜。如萬科將“基本盤”定位為其2019年最重要的詞匯,收斂聚焦,修枝剪葉。其透露,“先求得根基的穩固,才能更好地開枝散葉。”

    富力集團董事長、總裁張力也表示,在金錢有余的基礎上,房企可適量、適度轉型,但并不主張大面積、大幅度轉型,因為“進入新的行業,不熟悉,風險也會更大”。

    土地觀察

    關鍵詞:交易疲軟 流拍 面粉再分配 資產收購

    土地市場方面,受累于融資約束強化、優質地塊減少多方面影響,2019年土地市場表現偏弱,有不少城市出現流拍、底價成交等情況。

    以國家統計局公布的數據來看,2019年1-11月,土地成交價款11960億元,下降13.0%,降幅收窄2.2個百分點。從近3年觀察,不難發現進入2019全國土地成交價款累計同比出現負增長,其中2019年1-5月土地購置費累計同比下跌最多,為-35.60%。

    數據來源:國家統計局,觀點指數整理

    土地購置面積上面臨同樣的情況,2019年上半年基本維持同比下跌-33%的跌幅,最近的2019年1-11月,房地產開發企業土地購置面積21720萬平方米,同比下降14.2%,降幅比1-10月份收窄2.1個百分點。

    數據來源:觀點指數監測及整理

    以觀點指數重點監測的城市表現來看,2019年1-11月上述城市推出和成交土地面積的差額在不斷擴大。從8月開始一路攀升,其中9月達到最高點,為2335.77萬平方米,土地成交疲軟。

    數據來源:觀點指數監測及整理

    就重點城市的土地出讓而言,土地出讓金也較2018年出現了一定程度的下滑。其中2019年8月重點城市的土地出讓金為1435.88億元,對比上年減少了313.70億元。土地溢價率上,2019年8-11月,平均土地溢價率均小于7.98%。另外土地出讓城市結構上,2019年1-11月二線城市的比例同比上升了17.44%。

    一線城市優質土地資源的有限,競爭激烈,未來二線城市及有產業和人口流入的三線城市,將會成為面粉爭奪的主戰場。

    當然,公開市場之外,受資金問題和戰略合作影響,收并購市場上的面粉也面臨再分配,資產收購多有耳聞。最著名的就是某房企半年內出售11個項目股權,回籠資金96億元。另外近期也有傳言某中型房企被并購,接近交易雙方的知情人士對觀點地產新媒體表示,上述兩家房企屬于強強聯合,正在商談戰略合作方案。

    不管是現在還是未來,公開市場都不是唯一的拿地方式,未來收并購將會占據更大的比重。

    企業論衡

    關鍵詞:千億房企 市占率 增長放緩 銷售目標

    1、“分食”超過12.50%市占率,碧萬恒繼續蟬聯三甲

    對于2019中國房地產銷售金額TOP100來說,最無懸念的或許就是銷冠的衛冕了,2019年碧桂園憑借7715億元的銷售額成功連莊。和榜眼相比,中間有著相對大的身位,這一差距是暫時的,又或者是持久的,取決于二者誰能長久地保持規模增長。

    和上一年相比,過去的2019年,碧桂園是低調。除了業績外,最受關注的或許是與廣州地鐵集團簽訂合作框架協議,就“樞紐+社區+產業”新興城市發展布局。雖然市場對雙方的合作項目多有猜測,但均未得到官方證實,也許要留待2020年或者更遠的未來揭曉。

    數據來源:觀點指數監測及整理

    三甲合約銷售超過2萬億元,如果以2019年全國商品房銷售額預計為16萬億元計算,碧桂園、萬科和恒大的市占率合計超過12.50%。

    恒大和萬科的榜眼之爭,從2017年延續至今,年內曾出現位次反轉,最終萬科憑借輕微的優勢暫時結束今年的“纏斗”,繼續蟬聯第二名。

    對于萬科來說,2019年最重要的事情就是寶能的作別。12月19日萬科公告透露,寶能系持有萬科股票的比例已降至5%之下。這場曠日持久的“萬寶之爭”,最后以寶能套現至少580億元宣告正式結束。

    數據來源:觀點指數監測及整理

    股權架構更加清晰之余,過去的2019年萬科聚焦主業,回歸基本盤。而從銷售成績來看,成果無疑是顯著的,面對恒大的兇猛攻勢,其維持住了榜眼的榮譽。不過從銷售金額同比增速來看,2019年萬科的增速僅為個位數,在三甲中最低。接下來的2020年,還有更多發揮的空間。

    萬科之外,恒大今年的表現亦可圈可點。首先是“造車夢”繼續尋找現實依托。2019年1月15日,恒大以9.3億美元收購瑞典電動汽車公司NEVS的51%股權。緊接著的1月24日,以10.6億入股卡耐新能源。并于同月與柯尼塞格合資成立一家研發和生產制造世界頂級新能源汽車公司。接下來的3月、5月和7月,在輪轂電機技術和動力總成技術上也有所動作。

    地產、足球之后,造車已經成為恒大的第三標簽。在此基礎上,2019年恒大還在資本市場上“慷慨”派息,187億元的巨額分紅不管花落誰家,這個數字也足以成為行業關注的焦點。

    2、36家房企跨越千億,3000億+階級隊伍壯大

    2019中國房地產銷售金額TOP100榜單的一大亮點,來自銷售金額突破千億的房企數量。從榜單來看,2019年有36家房企邁進千億陣營,對比去年的31家增加5家,數量比行業普遍預估的要少。不過,上述房企挑大梁,合約銷售總額占100強總銷售額的71.69%。

    數據來源:觀點指數監測及整理

    從各個銷售階梯來看,有7家房企銷售規模超過3000億元,比去年增加1家。其中4家位于3000億元-6000億元之間,包括融創、保利、綠地還有中海,4家房企合約銷售占總銷售榜單的14.75%。

    財務杠桿持續穩健的中海,銷售增速提升明顯。為了保持利潤規模,2019年中海地產在土地市場上大舉收儲。2019年1-11月,中海在全國30座一二線城市獲得48宗地塊,總土地金額達1046.97億元,新增建筑面積1006.94萬平方米。

    數據來源:觀點指數監測及整理

    除此之外,值得關注的還有融創,2019年融創的銷售同比增速達到19.5%,這一速度也將其順利推上榜單的第四名。

    從各個陣營來看TOP11-20的平均同比增長率較為突出,達到30.94%。這些房企的銷售規模在1500億元-3000億元之間,對市場份額的占據頗有雄心壯志,再加上回款壓力帶來的緊迫感,因此銷售上也會更加進取。平均同比增長率最低的為TOP70-100的房企,僅為12.78%,對于目前的房地產環境而言,體量越小,越缺乏競爭和融資優勢,相應的要想獲得規模上的長進也會吃力一些。

    數據來源:觀點指數監測及整理

    市占率方面,如上所述,觀點指數以今年全國商品房銷售額為16萬億元計算,2019中國房地產銷售金額TOP100房企市占率合計超過74%,其中1000億元以上房企市占率逾53%,換句話說,36家千億房企占據行業銷售的大半江山。

    3、37家房企完成全年銷售目標,75家房企增速為正

    結合42家公開銷售目標的房企來看,全年完成銷售目標的有37家,達標房企占比88%。

    其中完成率超過120%的有8家,占比19.05%,世茂是當中一員。世茂2019年的合約銷售目標為2100億元,完成率達到124.18%。“重回前十”一直是世茂內部的目標,早在2019年11月,世茂的累計合約銷售總額就達到2277.30億元,超過全年目標的8%。

    今年世茂在相對冷淡的行情周期中,開啟買買買模式,與泰禾的項目合作也成為業內關注的焦點,下一步或許是如何轉化為業績的問題。

    數據來源:觀點指數監測及整理

    銷售目標完成率位于100%-109%的有19家房企,占比45.24%。2019年銷售遇冷,購房者普遍保持理性,這一數字也意味著很多房企是勉強達標。年中時,就有房企和觀點指數透露,其或許完不成全年1000億元的銷售目標,從現有數據看,12月該房企還是努力了一把,剛剛跨過100%完成率的門檻。

    達標之外,也有11.90%已經公布銷售目標的房企并未能完成任務,最低的完成率僅為91.97%,需要下一年再接再厲。

    數據來源:觀點指數監測及整理

    如果全面觀察TOP100房企的同比增長率,可以發現上述的未達標情況早已有跡可循。過往三年均榜上有名的房企有86家,對比其銷售數據可以清晰看到最近兩年的同比增長率圖譜。其中有69家銷售增速低于去年。需要關注的是,有11家房企未能在2019年實現正增長,同比增速為負。

    4、TOP50門檻增幅最大,位次爭奪中誰能穩住發展節奏?

    2019中國房地產銷售金額TOP100的門檻值均較去年有所提升,其中增幅最大的是TOP50,較去年同期的第50名增長21.49%

    各門檻值中,TOP30和TOP100的增幅相對較低,分別為13.37%和16.32%,處在中部的房企,前有攔路虎,后有追擊者,再加上市場環境影響,難免增長乏力。而位于榜單末端,房企面臨的行業壓力和發展局限更大。

    數據來源:觀點指數監測及整理

    隨著調常態化,一些規模更大的房企更容易獲得市場的認可,在拿地和融資上也獲得相對的優勢,而小房企的生存空間急劇壓縮,未來的日子將更加艱難。舉例而言,觀點指數監測的融資數據中,不乏高息舉債的小型房企,最高的融資利率達到15%。

    在此大環境下,上市連接資本市場不失為更好的選擇。據觀點指數不完全統計,不包括大悅城重組敲鐘在內,2019年有6家主營房地產開發的企業上市,分別為德信中國、銀城國際控股、中梁控股、中國天保集團、新力控股集團和景業名邦集團。

    另外還有大唐集團、港龍中國、匯景控股、三巽控股、海倫堡地產和奧山控股6家房企已經向港交所提交IPO文件,等待下一步操作。

    不管是2019中國房地產銷售金額TOP100的哪個門檻,跨過不意味著暫時休止。如何在持續刷新的位次爭奪中穩住發展節奏,走得更穩、更快,留待明年TOP100房企繼續解答。

    審校:勞蓉蓉



    相關話題討論



    你可能感興趣的話題

    樓市

  • 2020后的赚钱专业 王者电玩城大厅 北京11选5开奖历史 20选8第35期开什么 江西优乐麻将下载 派奖每日推荐青海11选5 六肖六码期期中 幸运赛车选号技巧 广东26选5开奖视频 宝信软件股票行情 30选5基本走势图