被“李嘉誠”收購的人生 三林信城印象匯與幾個萬科人

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2019-12-31 21:59

  • “我們的策略也是去選擇一些類似的低效資產、不良資產,把它盤活提高坪效,然后退出,這是我們的生意?!?/p>

    觀點地產網 對于信城不動產來說,它們在三林信城MO+ | 印象匯的使命已經完結。

    “大概談了半年多。”信城董事總經理劉波說:“他們也是花了幾個月的時間到現場去看。”在各個時間段,無論工作日、周末,抑或上午、下午、晚上,都實施過詳細的盡職調查。

    事情最終在12月中旬落定,交易雙方分別是信城不動產和它的聯合投資人印力集團,及亞騰資產管理ARA、工銀國際ICBCI和新加坡海峽商行Straits Trading旗下房地產公司Straits Real Estate組成的財團。

    交易對價為人民幣24.2億元,其中海峽商行將出資4.42億元持有37.7%股份,而亞騰資產則通過一只基金和工銀國際組建合資企業,來共同控制剩余62.3%的權益。

    李嘉誠回歸了嗎?

    亞騰資產預計交易將在2020年第一季度完成交割,該公司私募基金代理首席執行官大衛·金(David Kim)稱:“2019年對成都和上海的投資,表明了我們對中國商業房地產的樂觀信心。”

    那是在2019年的5月,亞騰資產通過聯合中金資本、美羅Metro Holdings收購了位于成都核心商圈的晶融匯商場。但最受市場關注的,還是他們目前主持的對三林印象匯的并購。

    外界將亞騰資產與李嘉誠旗下龐大的商業帝國聯系在一起——2002年,長實集團與林惠璋在新加坡創立了這家不動產基金管理公司,在對中國內地資產進行了幾次大金額出售后,此次收購被視為李嘉誠的“超人回歸”。

    但Straits Trading同樣值得關注,作為有132年悠久歷史的跨國企業,海峽商行從最初的錫冶煉公司發展成為一家在亞洲擁有多元化業務的投資公司。事實上自2013年起,其便成為了亞騰資產的戰略投資人。

    亞騰資產在2017年完成私有化進程,海峽商行(掌握21%)和林惠璋掌控的JL投資集團及長實集團共同成為的ARA的大股東,持股48.8%,新進入的華平投資和中航信托分別持股30.72%與20.48%。

    “此次收購有利于我們將資本從其現有高質量但低收益的資產組合,投資到潛在的更高回報的房地產項目中去。”海峽商行在一份公告中表示。

    2019年以來,來自新加坡的資金加強了對中國內地商業的關注。人民幣表現疲軟,加上國內不少開發商存在去杠桿、激活現金流的需求等因素,促成了繁榮的大宗交易市場。豐樹、吉寶、凱德陸續在各大城市落子,趁機抄底有發展潛力、區位優勢的商業物業。

    比如,海峽商行在2017年完成打造重慶悅地購物中心項目,近年來一直在觀望,直至最近。

    “我覺得對他們來說,目前買入這樣一個資產是合適的時候。”劉波說:“經過我們一年多的完整運營期,目前經營成果已經比較清楚。同時,未來也會有穩定的增長預期,符合外資基金對穩定回報的訴求。”

    資料顯示,上述交易標的三林信城印象匯是綜合體三林信城MO+的商業部分,撇掉地下停車場等的空間,總商業建筑面積大概在83074平方米。

    其前身為上海三林城市商業廣場,盡管早在2010年就已開業,但因經營不善、業態調整等多方面原因,無奈選擇拍賣出售。2017年4月,剛成立三個月的信城不動產以24.3億元拍得該項目。

    “這是我們的生意”

    信城不動產是原萬科集團副總裁兼深圳萬科總經理周彤離職后創業的結晶,隨他一同創業的還包括兩位深萬副總經理劉波、張酹,及幾十位員工。

    除萬科的血統外,信城不動產還吸引到國內不良資產處置巨頭中國信達,后者目前持有前者37%股權。

    拿下上海三林城市商業廣場后,信城不動產對這個老舊商業項目實施了改造升級,并引入萬科商業平臺印力作為運營商和聯合投資人。其中,商業部分就以“印象匯”為品牌在2018年10月重新開業。

    官方資料顯示,開業首年三林印象匯實現總銷售額近10億元、總客流近1500萬人次。“2019年以來項目凈收益基本上已經過億了。”劉波透露:“目前三林印象匯基本100%租滿,不過可能存在階段性換租的情況,從而影響入駐率。”

    根據海峽商行在公告中信息,三林印象匯目前空置率為91.3%。世邦魏理仕在不久前的8月31日對項目出具的資產評估報告顯示,項目總價值約26.59億元。

    但亞騰資產財團的最終目標似乎并不至此,大衛·金宣稱:“我們已經研究了這項物業,并且準備在交易完成后執行我們的資產增強和重新定位計劃。”

    “未來三年內,項目三公里半徑范圍內,將沒有任何新的零售項目推出市場。”根據亞騰資產的說法,三林印象匯是上海三林地區目前唯一具競爭性的購物中心。按照計劃,“隨著該購物中心接近其第一個租賃周期的末期。”財團未來不排除進行升級租戶結構,或者提升租金等操作。

    作為上一個持有方,劉波則強調:“ARA方面是非常認可我們的經營狀況。”

    他續稱,不良資產改造提升是信城不動產的主營業務,我們的策略也是去選擇一些類似的低效資產、不良資產,把它盤活提高坪效,然后退出,這是我們的生意。

    值得注意的是,房地產不良資產處置在近年來逐漸成為一個炙手可熱的業務方向,吸引了不少國內不良資產處置商、房企甚至外資機構的注意。

    亞騰資產股東之一的華平投資,在2019年年初就與國內綜合性集團翰德集團合作,成立房地產類不良資產持有及處置公司。

    劉波則說:“對信城而言,我們完成了我們的使命,專門做不良資產的提升與改造。這一塊的任務已經完成,后續的持有、經營等,不是信城不動產的主要工作。”

    這與一些增值型私募基金的業務類似,當某個商業項目建成后,處于運營的初步階段。這些項目通常就可以引入一些增值型私募基金進行持有、管理和孵化。

    這類項目一般需要最多3-5年時間達到成熟階段,而在之前的低潮期,既難符合REITs固定回報、穩定現金分派的要求,通常亦難符合房企內部收益率的要求。但增值型私募基金通常能夠接受更低的收益率,追求的是最后退出時獲得一次性高收入。

    “這次交易給我們帶來的回報是合理的。”劉波表示:“因為我們是24.3億元買回來的整個綜合體,目前商場退出的股權交易價格就達到24.2億元。”另外,其實真實的交易總格還要更高一些,實際上是26億多,因為還有一部分是承接賬面上的債務。

    目前,信城不動產對三林信城MO+的剝離仍在繼續。更早之前,項目酒店部分已經改造成公寓,并順利出售給華潤置地,針對印象匯的交易是第二步。

    而寫字樓部分也正在尋求出售的機會,劉波透露:“公司正在跟幾個機構洽談,估計2020年上半年能夠完成退出。”

    撰文:劉子棟    

    審校:徐耀輝



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