重磅發布 | 觀點指數·2019中國房地產權益銷售金額TOP100

觀點指數研究院 ?

2019-12-31 22:19

  • 2019中國房地產權益銷售金額TOP100榜單顯示,2019年全年100家房企的權益銷售金額為8.68萬億元,平均銷售權益比為0.73。

    觀點指數 年終已至,2019年房地產企業銷售成績幾何,依舊是行業內關注的熱門話題。全口徑銷售金額排行熱鬧喧囂,不過反映房企真實銷售和利潤的的權益銷售金額,更能體現房企戰略布局和資金的“運籌帷幄”,自然也不容忽視。

    2019中國房地產權益銷售金額TOP100榜單顯示,2019年全年100家房企的權益銷售金額為8.68萬億元,平均銷售權益比為0.73。觀點指數統計發現,上述房企中銷售權益比大于等于平均數的有47家,小于權益數的有53家。

    數據來源:觀點指數監測及整理

    具體來看,權益比為1的有5家,大部分是區域性的小型房企,主要布局于桂林、鄭州等地。對于這些房企來說,在所在區域深耕耘多年,積累相對的優勢,面臨外來房企的“來勢洶洶”更加淡定。因此更傾向于自己操盤,鎖定利潤。

    緊接著權益占比為0.90-0.99區間的房企有19家,在幾個權益占比區間中,企業數量排在第三位。企業數最多的是0.60-0.69權益區間,有24家,其中包含10家千億房企。

    數據來源:觀點指數監測及整理

    需要注意是,有14家房企的銷售權益比低于0.60,有3家更是低于0.40。這些房企更青睞于以合作開發的模式獲取土地資源,當然也涉及個別房企的代建業務占比較大,因此在銷售權益比上,相較其他房企基數小。

    如果對應到各個階梯的全口徑銷售上,2019年完成6000億元以上銷售的房企,平均銷售權益比為0.76,比2019中國房地產權益銷售金額TOP100的平均權益比高0.03個百分點。

    數據來源:觀點指數監測及整理

    平均銷售權益比最低的是0.65,由全口徑銷售為2000億元-2999億元的房企摘得。對于該階梯房企而言,為了爭取更大的市場份額,多數會犧牲一定的權益比,通過收并購、合作開發等快速豐盈羽翼。

    平均銷售權益比最高的是200億元-499億元階梯的房企,為0.79。如上所述,對于基數大的房企來說,針對項目股權比例適當權衡,是又快又好實現利潤的方式。而對于規模較小的房企來說,盡量鎖定較多的利潤要來得重要一些。

    不過整體來看,頭部房企的銷售權益比正在提升。最為直觀的就是體現在拿地權益上。以中海地產為例,過去的2017-2018年其拿地的權益比分別為0.84和0.72。截止2019年1-11月,其拿地權益比已經提高至0.95,較上年同期提高0.13。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    觀察拿地情況,2019年前11個月中海在土地市場上揮金1046.97億元,囊獲48個項目,新增土地面積296.61萬平方米,合計總樓面1006.94萬平方米,應占樓面面積958.10萬平方米。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    早在2019年中期業績會上,顏建國就曾透露最近幾年中海銷售增速比較慢,營收受到影響,因此盈利增長相對乏力。但是2018年和2019年,中海的銷售增速提高至38.74%和28.02%,較以往有明顯提升。除此之外,通過購買高質地塊,降低合作開發力度,保持利潤穩中有升。

    同樣積極提高拿地權益比的還有萬科。2018年萬科獲取新項目227個,總規劃建筑面積4681.4萬平方米,其中權益規劃建筑面積2490.2平方米,按此計算權益占比為0.53。2019年中期萬科的財務報表中少數股東權益有較大上升,主要是合作項目增多和比例增加導致的結果。針對這一現象,財務負責人王文金透露,少數股權的增長是權益的反映,今年萬科的拿地權益已經大幅提高,以后會修復回來。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    根據萬科披露的公告,觀點指數統計發現截止2019年1-11月,萬科收獲地塊的計容建筑面積為3758.60萬平方米,權益建筑面積2752.40萬平方米,權益地價1661.31億元,權益占比為0.73,和去年年末的數據對比提高了0.2個百分點,有了較大跨越。

    過去的2016年全國地價高企,為了更容易獲取面粉以及維持規模增長,不少頭部房企采取收并購、合作開發等模式納糧補倉,而隨著房地產行業進入下半場通道,需要在既定的規模中尋找增量和利潤,相信提高權益比重將會成為越發普遍的操作。

    審校:徐耀輝



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