香港傳真 | 管中窺豹,共享辦公室的暗夜

觀點指數研究院 ?

2020-02-05 16:48

  • 共享辦公室面臨著更大的空置危機,部分公司提供的參差服務,亦令消費者有信心危機,似乎和花鳥市場一樣,對新手有半哄半騙的態勢。

    觀點指數 盡管社交媒體上的廣告打得如火如荼,但時常路過公司樓下的一間共享辦公室,都發現冷冷清清、門可羅雀,甚至讓人忽略那是一處共享辦公空間。這是個體現象,亦或是香港同類工作空間共同的特征?如果WeWork的上市受挫代表獨角獸的折斷,香港又能否為書寫下一個神話提供空間?

    共享辦公室/共享工作空間,英文一般叫Coworking。最初的意義是讓多間公司共同租賃同一個空間,以減少在設備、電費等公用設施方面的支出,甚至由出租方提供統一的接待,達到虛擬辦公室的秘書功能,較受初創類預算較少的公司青睞。

    根據牛津大學的報告顯示,共享辦公室的前身是1995年于柏林創立的C-Base;之后在1999年,一個由軟件公司建立設有靈活辦公桌的空間于紐約成立;2002年維也納成立了企業家社區中心;2005年出現于舊金山的市民空間(Citizen Space),為最早的正式共享辦公空間之一;到2010年,世界范圍內已有600處以上的共享辦公空間。

    2012年,英國成為歐洲共同工作概念最風行的國家,在首都倫敦,該概念的普及尤甚。倫敦不但擁有大量共享工作空間,甚至發展出針對不同需求產生的多樣化共享工作空間。例如:創業人士專用、企業家專用、自由工作者專用等共同工作空間。

    而2010年左右美國紐約成立的WeWork ,則主要是為初創公司、微商企業、自由職業企業家提供辦公場所,幾年來也似乎是共享工作空間運營模式創始“成功”的代表者之一。

    截止2019年第三季度,WeWork已建立了625個社區,覆蓋33個國家共127個城市。而2019年其估值更一度飆升至470億美元,是同類公司IWG約37億美元估值的12倍有余。需知前身為Regus的IWG在覆蓋的國家、城市數量以及租賃面積上均拋離WeWork。

    資本市場用腳投出了自己的一票。2019年9月Wework的招股書指出該公司估值可能低至150億至180億美元,其后更撤回在美國上市的申請,估值則進一步降至約80億美元,并開始常規性裁員。

    業內人士指出,WeWork當初的高估值來源于市場期待,認為其和Uber、Airbnb并駕齊驅,將引領共享經濟新時代。然而Uber是作為司機和乘客之間聯系的平臺,Airbnb是房東和租客之間牽線的平臺,作為配對的媒介成本較低,而WeWork是簽下長期租約(在香港的大部分租約便長達9年以上),其后對建筑物進行內部裝修改造再分頭出租,類似二房東的角色;香港還有不少公司是先買下一層/一棟樓,然后改造成共享辦公室出租,這類公司付出的成本無疑也是極高。

    觀點指數在地圖上查找,目前地址公開的共享辦公室現有112處。以其中的雷格斯(Regus)而言,其作為全球最大服務式辦公室和虛擬辦公室的供應商之一,自然較為人所知。該公司在香港的共享辦公有18處,緊隨其后為WeWork,有12處。再之后能讓人留有印象的名字,則似乎屈指可數。

    2019年下半年以來,租務市場漸趨冷清,租戶斷約或搬遷的消息不絕于耳,即使尖沙咀、銅鑼灣等鬧市區也見不少“吉鋪”(指空置率高)。共享辦公室面臨著更大的空置危機,部分公司提供的參差服務,亦令消費者有信心危機,似乎和花鳥市場一樣,對新手有半哄半騙的態勢。

    觀點指數約談了幾位共享辦公室的用家。?。杖ツ暝谕俏餮蟛私帚y城廣場樓上租了90呎的私人辦公空間做美容療程,租金9500港元,每呎平均105.5港元左右,以去年九龍東甲廈呎租約34.4港元來計算,明顯有高漲的水位。

    ?。照f自己屬于該共租辦公室一開張便租用的,當時賣點是可以24小時出入,有免費茶水供應,后來發現只有朝9晚6才有茶水和冷氣,那意味著24小時真的只是出入而非辦公,如果以辦公和倉儲而言可能影響不大,但小U的客人多數是下班時才來,房東就提出每小時冷氣加收300港元,金錢已是預算超支,再加上當時共享辦公室剛裝修不久味道極大,小U一度擔心會因吸入甲醛過度而患上白血病。

    其后該共享辦公室的打理人又做了一元租場的噱頭,招來宗教團體圣詩班以及Band,需知共享辦公室一般是由木板夾層間隔,于是小U和客人又經歷了重音樂的洗禮。

    為了拉生意,共享辦公室的嘗試也非常努力。據內部員工透露,該公司共有三層,一層是內部員工工作間及租全層給聚會活動專用;一層租給企業如會計、IT公司;一層本意想嘗試新做法,租給Freelancer(自由業者)、網上賣家等,但該層反響不佳,如是又短租給福利社的托兒服務等。

    另一位剛出茅廬的用家小M就沒這么幸運了。作為第一次創業的美甲師,沒租商場,在看到網上廣告參觀該共享辦公室時,銷售人員極度熱情,表示對?。偷臉I務很感興趣,并指只剩一間動作要快(事后發現其實只租出一間),許下各種承諾包括擺攤位、拍宣傳廣告等市場策略配合。不過事后發現,并未如承諾所述。而在退租當天,該公司還拖了小M兩個半月按金,聲稱經行政交由會計處理,要一個月時間才能退還。如果該筆款項拿來做其他投資的話,已損失了機會成本。

    據消息人士稱,該處物業由香港知名地產家由個人名義購入,全權交由團隊打理,私底下團隊如何運營、各部門之間是否分崩離析、受眾目標是否明確或許都天高皇帝遠。

    本地姜尚且如此,其他國際連鎖共享辦公室在進入香港、進入內地市場時又能否維持統一、高標準的準則呢?在運營時的現金流又是否緊拙?

    由于該共享辦公室位于旺角,很長一段時間街道上的亂局和沖突都嚇到不少客人不敢前往,甚至吸入了有毒物質而身體抱恙,小M提到不只是客人連自己都減少了前往使用。據調查,在中環和銅鑼灣的其他共享辦公空間用家亦有類似情況出現,觀塘、葵涌等地則因沒有明顯沖突及租金相對更低一些而有所幸免。

    自從香港零售經濟受打擊、自由行人士減少、中資外商均減少擴張以來,業界不少在談的都是酒店改為短租、共居計劃,也有一些本地的共租共居項目在誕生或籌備中,共享辦公室話題熱度不高。

    雖是管中窺豹,以目前的趨勢看,香港共享辦公室還是有必要像7年前倫敦所做的一般,分清自己的定位,到底是面向創業人士、企業家、自由工作業者還是其他?最忌諱的就是混亂一鍋炒,但求租出空間不空置,結果撿了芝麻丟了西瓜,誰也不討好。

    在定價方面,又是否應該以合理的標準來賺取口碑?如果同一價格,甚至更低價格已能獲取更好的空間和服務,租者為什么要犧牲人流?服務方面,像以往健身計劃一樣,顧客簽下合約即變臉的,或部門自己內部不協調的,輕則面對用戶流失,重則結業。

    撰文:陳盈妝    

    審校:陳朗洲



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